Disposizioni per l'adempimento degli obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia all'Unione europea - Impatto sulla figura dell'agente immobiliare

Tommaso FOTI (FDI) richiama la modifica apportata all'articolo 4 del provvedimento a seguito dell'approvazione, da parte dell'Assemblea del Senato, dell'emendamento Bonino 4.103 che ritiene involga la competenza della Commissione, quantomeno nella parte in cui incide sulla figura dell'agente immobiliare. In particolare viene introdotta una nuova ipotesi di incompatibilità all'esercizio della professione di mediatore, per il dipendente e il collaboratore di imprese esercenti servizi finanziari, quali le società di mediazione creditizia. In merito al primo aspetto, ritiene doveroso evidenziare come un'esclusione generalizzata dell'incompatibilità con l'attività di « dipendente » comporterebbe l'irragionevole situazione per la quale non possono svolgere l'attività di agente immobiliare i titolari di attività professionali poiché incompatibili mentre, diversamente, potrebbero svolgerla i relativi dipendenti, vanificando così il criterio del conflitto di interessi che comporta l'incompatibilità dei loro titolari. Al contrario, il collaboratore di società di mediazione creditizia è egli stesso un intermediario e, in quanto tale, non legato in alcun modo a rapporti di subordinazione con le banche o a rapporti diretti con le stesse. Rileva come l'introduzione di questa nuova incompatibilità sia del tutto infondata. Innanzitutto il contrasto con le prescrizioni della Commissione europea che vanno in direzione diametralmente opposta rispetto a quanto contenuto nel comma 2. Lo stesso Ministero dello sviluppo economico, nella circolare n. 3719/C del 10 maggio 2019 richiama puntualmente tali prescrizioni, evidenziando i rilievi della Commissione, ovvero la considerazione di come i divieti di cui alla formulazione del previgente articolo 5, comma 3, della legge n. 39 del 1989 rappresentassero ostacoli alla possibilità di sviluppare modelli commerciali innovativi e flessibili, ostacoli tali da limitare la capacità degli agenti immobiliari di offrire servizi adatti alle necessità dei loro clienti e nemmeno giustificati poiché non proporzionati né dettati da motivi di interesse generale. Al riguardo, ritiene opportuno segnalare quanto statuito dalla Corte di Giustizia europea che, con la recente sentenza n. 384 del 27 febbraio 2020, ha sanzionato il Belgio per il mancato rispetto delle disposizioni di cui all'articolo 25 della direttiva 2006/123 CE e di cui all'articolo 49 TFUE, chiarendo bene le ragioni per le quali gli Stati dell'Unione Europea non possono limitare la possibilità dei prestatori di servizi di fornire attività multidisciplinari se non per motivi di interesse pubblico e limitatamente a quanto necessario per assicurare l'imparzialità e l'indipendenza delle professioni regolamentate. Nel caso trattato, la normativa belga prevedeva l'incompatibilità, in astratto, tra l'attività di contabile e l'attività di intermediario o agente assicurativo, nonché con quella di agente immobiliare oltre che con tutte le attività bancarie e di intermediazione finanziaria. Anche nell'ordinamento belga non sussisteva una situazione di conflitto di interessi, ex ante, tra l'una e le altre attività, motivo che ha portato alla condanna del Belgio e lo stesso potrà, quindi, accadere per il nostro Paese dal momento che l'incompatibilità che il comma 1-bis dell'articolo 3 vuole introdurre contrasta nettamente con i principi europei sopraccitati e per le medesime ragioni contestate al Belgio. Nel merito, l'introduzione dell'incompatibilità di cui al comma 2 dell'articolo 4 non trova fondamento nella ratio dell'attuale articolo 2 della legge n. 37 del 2019 (legge europea 2018) che, rispetto alla previgente formulazione dell'articolo 5, comma 3, della legge n. 39/1989, ha circoscritto le incompatibilità a quelle attività che comportano un effettivo conflitto di interessi con l'attività di agente immobiliare, compromettendone la terzietà tipica del mediatore e ferma restando la norma di chiusura (« e comunque in situazioni di conflitto di interessi ») in relazione a singoli specifici casi che non è possibile preventivamente contemplare, poiché rappresentano un'ipotesi eccezionale per le professioni non previste dall'articolo 5. Il collaboratore di società di mediazione creditizia, oltre a non rientrare, per la tipologia di attività, in nessuna delle incompatibilità espresse di cui al novellato articolo 5, comma 3, Legge n. 39/1989 proprio perché, come attività, non compromette, di per sé, la terzietà dell'agente immobiliare, non comporta nemmeno un rischio di un conflitto di interessi atteso che sono già poste dal legislatore e dagli organi di vigilanza numerose garanzie per il consumatore. Il quadro regolamentare vigente in materia di intermediazione del credito prevede, infatti, numerosi presìdi e cautele indirizzati proprio a prevenire l'insorgenza di situazioni di conflitto di interessi in capo alle reti distributive: si pensi in particolare alle disposizioni previste dai Provvedimenti della Banca d'Italia sulla trasparenza delle operazioni bancarie e finanziarie, al Decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze 22 gennaio 2014 n. 31, nonché alle Linee Guida emanate dall'OAM. Ritiene opportuno sottolineare che l'attività di intermediazione del credito viene sempre ascritta, anche sotto il profilo degli obblighi contrattuali, alla società di mediazione creditizia, di cui il collaboratore è un semplice ausiliario: è quindi posto in capo al mediatore creditizio (inteso come società ex articolo 128-septies del decreto legislativo n. 385 del 1993) l'obbligo di assicurare comportamenti responsabili e trasparenti da parte dei suoi collaboratori e, in ogni caso, l'obbligo di rispondere in solido con gli stessi per qualsiasi comportamento illecito o dannoso che possano avere compiuto. Oltretutto, l'attività di intermediazione del credito, oltre ad essere di per sé compatibile con quella di mediazione come sancito per tutte le attività di mediazione, esaurendosi nella mera « segnalazione » del mutuo più adatto e conveniente per il potenziale acquirente di immobile, non determina un'interdipendenza tra i due settori (credito ed immobiliare) bensì la sola funzionalità dell'uno rispetto all'altro, rappresentando, anzi, un utile supporto ai fini dell'acquisto immobiliare, innescando, così, un processo virtuoso per il mercato immobiliare. Pur consapevole che si tratta di un argomento non di stretta competenza, ma certamente di interesse per la Commissione, auspica che nella proposta di relazione si possa tener conto delle considerazioni da lui svolte al riguardo.